Re: [閒聊] 如何建立被動收入??
※ 引述《cigxm (力量的來源)》之銘言：
: 今天 魯蛇大叔 突然想到一個被動置產(投資需求)的方式 不知道可不可行
: 想請教各位板友的意見??
: ======================正文開始=========================
: 首先 你要有第一桶金 假設你有500萬好了...
這個通常就挺困難的
: 第一步:用500萬現金 買下第一間房子
假設我現在的房子就是這樣的房子，並假設我的存款在還貸款時
就已耗光。我那時是現金 300，父母 100，貸 100。
: 第二步:把第一間房子租出去 假設每月租金收入 以年利率3%計算 每月12500元
我把現在住的房子租出去, 每月租 12500 就好(其實可以租 22500)
: 第三步:把第一間房子拿去辦抵押貸款 依現行實務可貸銀行鑑價7成 假設可貸350萬
假設我也把我房子拿去貸款 貸到 350 萬
: 第四步:將貸出的350萬 買下第二間房子
其實這裡問題就來了: 350 萬在台中根本連一間像樣的房子都買
不起啊......................................
但假設我真的買到好了，比方成屋 2x 年的舊大樓一廳一衛房間
例如全球影城旁邊那個大X球(聽說 350 萬可以入手兩間)
: 第五步:把第二間房子租出去 假設每月租金收入 以年利率3%計算 每月約9000元
嘛聽說五年前 1DK 租金是 8000, 目標族群是單純上班族的話..
http://ppt.cc/AE1v
: 完成上面五個步驟之後 被動置產的模式完成
: 這個時候 你的身上 將有兩間房子 兩份租金收入合計約21500元 以及一份500萬元的房貸
350 萬？
: 以魯蛇大叔的每月所得3萬元的能力 大概可以負擔15000元 來支付房貸
: 因此 魯蛇大叔每月總共可以拿出36500元 來支付每月的房貸支出
: 當然 如果運氣好的話 魯蛇大叔自己可能連一毛錢都不必出
: 完全由租金收入 支付房貸支出
: 這樣 幾年過後 魯蛇大叔 就有兩間房子了
: 我是認為 這樣的模式 蠻可行 而且風險不會很大 不知道大家覺得如何??
一、我房子租出去了，我要住哪?
假設回去窩每月 5000 的套房(廣X天)，每月所得 30000，租
金收入 21500，每月支出控制在 15000(含必要費用支出)
(每天餐費平均250x30=7500, 剩下為電話費水電管理費油錢)
30000 + 21500 - 5000 - 15000 = 31500 可以還房貸本利
二、薪水全拿去還房貸本利?
那相當於每月都零存款，以魯蛇哥自己來說我是還有獎金可
以領，我想這時的重點就是要不要承擔零存款的風險，全力
把貸款還完，或者是否適當分配部份的獎金當做保命存款？
三、是否做好犧牲數年「玩樂花費」？
貸款越早還完越好的情況下，等於必須犧牲玩樂，因為每花
一筆錢在玩樂上，等於還房貸本利的錢就相對減少。不過如
果做好規劃其實不見得會犧牲太多玩樂，關鍵在於選擇的種
類及花費的數額。
(結婚就更不用說了，交女朋友的花費也..)
四、有規劃要花幾年嗎？
像魯蛇哥我大概只能承受個....七八年吧，我覺得再長就不
是很保險了，當然這因人而異。如果時間確定了，剩下的每
年要還多少、因此每月還有多少活錢可用也就確定了。
五、需承擔的風險
這才是重點。除了低額存款的風險(天有不測風雲)，還有另
一個顯而易見的風險就是「你的租金來源是否穩定」，比方
更顯而易見的就是「你剛入手的房子，你能立即租出？」
另外，租金不穩定，最慘的情況是連續兩個月以上零租金收
入，這時候
30000 + 0 - 5000 - 15000 = 10000 可以還房貸本利
我是不確定 10000 夠不夠還 500 萬房貸的每月利息..
再來就是魯蛇哥我的工作如果不穩定呢？比方公司遇不景氣
實施無薪假甚至裁員..
0 + 0 - 5000 - 15000 = -20000
個人是覺得這方法適合收入穩定比方公教人員，或是現在吃住可
以靠家裡(比方老家零貸款零負債父母有退休金)，或是保證房子
絕對租的出去(比方商辦區附近、交通便利之處)，以及是否有保
命存款，至少四項要確保兩項以上，用這方法才比較保險。
而它最大的好處就是可以用「現時的成屋房價」買到房子，而其
前提就是房價持續攀高(＝現在貸款買比現在存錢等以後買划算)
，這個前提是必要的。
嘛，現在想起來一個人住這房子確實是蠻浪費的，haha....
(我有確實計算過，目前的存錢速度，應該趕不上目前房價上漲
的速度，也就是如果我有打算買第二間房的話...八成還是得貸
款的)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 61.224.69.216
※ 編輯: laechan 來自: 61.224.69.216 (02/20 20:52)
→ cigxm:一開始 我就說這是投資需求 當然不能把自住的房子拿來用 02/20 20:55
我目前有考慮把存款挪一部份拿去買 100 萬以內的出租用套房
，在零貸款的情況下只要租出去就是正收入，以台中醫院這邊
的學生族兼上班族皆可租的套房為例，一般行情是租金 5000，
等於 100 萬存款每月生 4000~5000 利息一年 5~6 萬。
(入手價最便宜我現在有看到 98 萬的，比方↓)
http://rent.591.com.tw/sale-detail-363329.html
不過以我現在的年收來說 5~6 萬佔的比例太低...不是很心動.
※ 編輯: laechan 來自: 61.224.69.216 (02/20 21:01)
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